Se lancer dans l'immobilier
- septembre 13, 2021
La « pierre » attire de plus en plus d’investisseurs au fil du temps. Cela s’explique par les nombreuses opportunités que l’immobilier permet, et les nombreux objectifs auxquels il répond : construction et valorisation d’un patrimoine, recherche de revenus complémentaires, réduction d’impôt, préparation à la retraite…
Avant de se lancer dans l’immobilier, il est malgré tout important de respecter certaines étapes, et de connaître les pièges à éviter, pour que cet investissement apporte les bénéfices dont vous rêviez.
Quelles sont les différentes possibilités d’investissement en immobilier ?
Un premier investissement immobilier n’a pas forcément pour but l’achat de sa future résidence principale. En effet, se tourner en premier lieu vers de l’immobilier locatif peut s’avérer être une bonne solution pour créer et valoriser son patrimoine.
La situation la plus classique est l’achat d’un bien à crédit, qui est ensuite mis en location, permettant ainsi de bénéficier de loyers réguliers contribuant à rembourser le crédit.
Dans ce cas il ne faut pas oublier de prendre en compte le prix du marché, le rendement locatif, les frais de remise à neuf du bien, les coûts d’acquisitions etc.
Plusieurs formes ou dispositifs existent pour investir en immobilier.
Investir grâce aux SCPI
Un des placements immobiliers phare est la SCPI. Cet investissement correspond à la détention de parts d’un parc immobilier. La perception des loyers par les investisseurs se fait sous forme de dividendes.
Un des avantages de la SCPI est que celle-ci est un produit diversifié (locataires, zones géographiques, typologies de biens etc.) avec des baux qui peuvent être de plus ou moins longue durée. De plus, le prix minimum d’acquisition de parts est très largement inférieur au prix d’un bien classique à vocation locative !
A noter qu’il est nettement plus intéressant d’investir dans des SCPI dont les biens sont situées à l’étranger, pour ne pas subir la fiscalité foncière classique. Il est par ailleurs important de diversifier ses risques, que ce soit au niveau géographique, sectoriel ou encore de diversifier le gestionnaire de la SCPI.
Investir en SCI
Si vous souhaitez plutôt investir dans l’immobilier locatif en famille, la SCI est faite pour vous. La Société Civile Immobilière gère l’achat et l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers ou de part de SCPI. Elle est composée de plusieurs associés, détenant chacun un certain nombre de parts de la société.
Ces associés sont donc souvent les membres d’une même famille. En effet, la SCI permet, entre autres, de faciliter la transmission des biens au moment de l’héritage par la division des parts, qui permet, par exemple, de céder les siennes à un membre de sa famille. De plus, une optimisation des abattements sur les droits de donation est rendue possible car 100 000 € de parts sociales peuvent être apportées en franchise d’impôts tous les 15 ans pour tout enfant étant associé de la société.
La SCI apporte également des avantages de nature fiscale. Vous avez le choix entre le régime fiscal de l’IR et celui de l’IS. En choisissant l’IR vos revenus locatifs seront considérés comme des revenus fonciers, et ils seront répartis entre chaque associé selon leur quotepart au sein de la société. Si vous choisissez l’IS, les revenus locatifs ne seront pas perçus immédiatement, ils resteront au sein de la SCI, permettant alors de ne pas faire augmenter la base d’imposition. Ces revenus sont appelés revenus de valeurs mobilières.
Il faut malgré tout avoir en tête que la création et la gestion d’une SCI est assez complexe et rigoureuse, ce qui nécessite obligatoirement le support d’un comptable.
Investir en loi Pinel…
La loi Pinel fait partie des dispositifs immobiliers à vocation locative avec le bénéfice d’une réduction d’impôt. Et ce n’est pas le seul ! En effet, il existe un certain nombre d’autres dispositifs apportant une défiscalisation, tels que le la loi Malraux, la loi Denormandie, les Monuments Historiques, le Girardin Logement Social, le déficit foncier…
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un objectif de défiscalisation, vous pouvez vous orientez vers ce type d’investissement mais certains écueils sont à éviter.
…ou en LMNP
Il est possible d’investir dans un logement ancien et de le louer meublé pour bénéficier d’une fiscalité attractive. On parlera alors de LMNP : Location Meublée Non Professionnelle. La LMNP permet de percevoir des revenus locatifs imposés après un abattement forfaitaire de 50% (régime simplifié) ou en tenant compte des charges et de l’amortissement du bien (régime réel). Cette dernière solution étant souvent la plus efficace. Il y a malgré tout quelques conditions. Pour être valide, ce dispositif ne doit pas générer des revenus supérieurs à 23 000 € par an d’une part, et/ou ne pas excéder 50% des autres revenus professionnels du foyer. Si ces conditions ne sont pas remplies la qualification en LMP (Location Meublée Professionnelle) devient une meilleure option, notamment pour les personnes assujetties à l’IFI.
Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, à la fin de la durée d’engagement de location de votre bien, vous aurez la possibilité de le convertir en location meublée de sorte à continuer de percevoir des loyers avec une fiscalité moindre.
Investir en nue-propriété
Une autre option pour investir en immobilier est la nue-propriété. Lors d’un achat immobilier ou d’une succession vous avez la possibilité de démembrer la propriété du bien en question, entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le nu-propriétaire possède le bien mais ne l’occupe pas. L’usufruitier dispose du bien. Il peut donc décider d’habiter le bien ou de le louer.
Il existe plusieurs avantages à l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété. Tout d’abord, l’achat en démembré permet une décote du prix d’un bien en pleine propriété. Cela compense le fait de ne pas pouvoir l’exploiter. La décote est fonction de la durée prévue de démembrement ou de l’âge de l’usufruitier. De plus, c’est l’usufruitier qui supporte les impôts, charges et les taxes liés à la disposition du bien, pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier est donc le seul assujetti à l’IFI, le nu-propriétaire n’étant pas concerné.
Nous allons concentrer le reste de cet article sur l’investissement dans un bien physique en pleine propriété.
Quelles étapes à suivre pour assurer un bon investissement en immobilier ?
Un professionnel peut vous aider à éviter de tomber dans certains pièges (qui seront vus par la suite). NT Conseil-finances est présent dans ce but.
Au cours de la première étape, nous définissons vos objectifs. Comme évoqué précédemment, l’immobilier peut répondre à un objectif de valorisation du patrimoine, de recherche de revenus, de défiscalisation ou encore de préparation à la retraite. Une fois vos objectifs définis, vous pourrez appréhender au mieux le(s) type(s) d’investissement(s) immobilier(s) à privilégier.
Par la suite il faut évidemment décider du montant que vous souhaitez investir. Cela dépendra notamment de votre capacité d’emprunt ou votre épargne disponible. A cette étape gardez en tête la nécessité d’optimiser votre prêt ainsi que l’assureur de celui-ci. Un courtier immobilier pourra d’ailleurs vous être utile à ce moment-là.
Si vous décidez d’investir en immobilier physique, certaines étapes s’ajoutent :
- Choisir de louer vide ou meublé selon votre profil
- Evaluer le loyer de marché
- Trouver son locataire
Le choix de louer vide ou meublé entraîne des conséquences diverses au niveau de la gestion locative et de la fiscalité.
La location vide
Dit simplement, la location vide (ou non meublée) consiste à louer un bien, sans meubles mis à disposition. Malgré tout, un bien est également considéré comme vide s’il possède des équipements tels qu’une armoire, une cuisine aménagée, de l’électroménager, ou encore un canapé-lit.
La durée de location d’un bien non meublé est de trois ans au minimum pour les personnes physiques. (Pour indication, les personnes morales concluent un bail pour une durée d’au moins six ans).
La fiscalité en location vide fonctionne de la manière suivante. Vous avez le choix entre :
- Régime microfoncier: vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers annuels hors charges, valable pour les revenus inférieurs ou égaux à 15 000 € seulement.
- Régime réel: concerne les personnes ayant des revenus supérieurs à 15 000 €, ceux bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le microfoncier, et ceux qui le choisissent (même si les revenus sont inférieurs à 15 000 €). Le revenu foncier imposable est égal au montant du loyer où les charges de location auront été déduites. Cela permet donc de créer un déficit foncier, qui va venir diminuer l’imposition des loyers. Ce déficit est à hauteur de 10 700 € par an.
Les avantages de la location vide sont les suivants :
- Faible rotation de locataire
- Demande locative plus forte
- Frais de mise en location et d’entretien moins élevés
La location meublée
La location meublée, quant à elle, consiste à louer un bien dans lequel on peut vivre en y apportant seulement ses effets personnels.
Les avantages de la location meublée sont plus conséquents que ceux de la location vide :
- Tarifs de location plus élevé
- Une fiscalité plus réduite :
- Vous pouvez choisir le régime dit « micro BIC» (Bénéfices Industriels et Commerciaux), vous permettant de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus, inférieurs ou égaux à 72 500 €.
- Ou le régime « réel » ou «réel simplifié ». Il vous permet de retrancher l’ensemble des charges de mise en location et d’entretien à vos revenus locatifs, et également d’amortir la valeur de votre bien. Cela permet de diminuer l’imposition de vos loyers, voire de la supprimer.
Au-delà de revenus supérieurs à 72 500 €, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel simplifié.
Au-delà de revenus supérieurs à 238 000 €, le régime réel normal devient obligatoire.
- Baux d’une courte durée (1 an ou 9 mois pour les étudiants) : ce qui permet de récupérer le logement plus rapidement, ou de le vendre.
Il y a également une différence de préavis à prendre en compte entre la location vide et la location meublée.
En location vide, le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis de 6 mois, contre 3 mois en location meublée.
En non meublé, le bailleur ne peut effectuer cette démarche seulement s’il souhaite louer son bien à un membre de sa famille, ou s’il souhaite le vendre.
En bref :
| LOCATION VIDE | LOCATION MEUBLEE | |
| Durée du bail | 3 ans renouvelables | 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) |
| Préavis (pour le bailleur) | 6 mois | 3 mois |
| Régime d’imposition | · Si revenus inférieurs ou égaux à 15 000 € > Microfoncier | · Si revenus inférieurs ou égaux à 72 500 € > Micro BIC |
· Si revenus supérieurs à 15 000 € · Si dispositif de défiscalisation excluant le microfoncier · Par choix > Réel | · Si revenus supérieurs à 72 500 € · Par choix > Réel simplifié | |
| Avantages | Abattement possible de 30 % sous condition | Abattement de 50% (régime simplifié) ou amortissement (régime réel) potentiellement plus intéressant |
| Forte demande locative | Loyer plus élevé | |
| Faible turnover de locataires | Possibilité de récupérer le logement plus rapidement | |
| Frais de mise en location et d’entretien moins élevés |
Un fois le type de location (et de fiscalité) choisis, il est maintenant temps de fixer le loyer.
En principe, chaque propriétaire est libre de fixer son propre loyer. Il faut malgré tout prendre connaissance des prix pratiqués sur le marché pour proposer un prix juste, qui attirera des locataires, tout en restant rentable.
Lorsque l’on fixe le loyer d’un bien, il faut prendre en compte plusieurs facteurs :
- Emplacement (au sein de la ville, mais aussi de l’immeuble)
- Superficie
- Meublé ou vide
- Etat du logement
- Ascenseur
- Etc.
Il nécessite ensuite de regarder les annonces de biens correspondant au vôtre pour avoir une idée du prix à fixer.
Cependant, certaines lois viennent encadrer les loyers, notamment dans les zones « tendues » (où les loyers y sont élevés). Dans ce cas, le propriétaire ne peut augmenter le prix de son loyer après une première location. De plus, des plafonds sont également mis en place dans des villes telles que Paris, Lille, et Plaine Commune (zone regroupant les villes d’Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse).
Une fois ces éléments pris en compte, et des comparaisons effectuées, vous êtes prêts à fixer votre loyer.
Ensuite vient l’étape cruciale : trouver un (bon) locataire. Pour cela, deux options s’offrent à vous :
- Le chercher vous-même
- Se faire aider d’un intermédiaire immobilier
La deuxième option représente un coût, mais permet d’être accompagné, notamment lorsque l’on réalise pour la première fois ce type de recherche.
Enfin, il ne vous reste plus qu’à déclarer vos loyers !
Les loyers représentent des revenus, qui doivent être déclarés aux impôts. Comme vu précédemment, la fiscalité diffère selon le type du bien et les revenus qu’il génère. En fonction de celle-ci, les déclarations ne s’effectueront pas de la même manière.
Si le bien est loué vide, et que vous êtes sous le régime microfoncier, remplissez la déclaration n°2042. Si vous êtes sous le régime réel, il faudra remplir la déclaration n°2044 ou 2044 Spéciale et annexer celle-ci à la déclaration n°2042.
Si le bien est loué meublé, et que vous êtes sous le régime micro BIC, remplissez la déclaration n°2042 C PRO, ainsi que la n°2042 (elles sont complémentaires). Si vous êtes sous le régime réel (simplifié ou normal), il faudra remplir les déclarations n°2031 et n°2033.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
La crise du Covid a refroidi bon nombre d’investisseurs. Cependant, nous avons pu remarquer que le secteur de l’immobilier fut bien plus épargné que les autres. Preuve que l’immobilier reste une valeur sûre aux yeux des épargnants.
Le marché immobilier dépend en effet moins de la conjoncture économique que certains autres, comme les marchés financiers, qui peuvent connaitre une forte volatilité.
De plus, les taux d’emprunt sont actuellement toujours en baisse. Bonne raison de réaliser un nouveau crédit immobilier ! Et profiter ainsi de l’effet de levier…
Vous pouvez d’ores et déjà vous lancer sur le marché immobilier en acquérant votre première résidence principale, puis plus tard sauter le pas de l’immobilier locatif.
Les loyers issus de l’immobilier locatif permettront de préparer votre retraite, et de disposer de revenus complémentaires (à la fin du crédit). Vous pourrez également arrêter la mise en location de votre bien, si vous souhaitez en disposer pour vous-même, ou votre famille.
L’immobilier est donc une valeur refuge, possédant de nombreux avantages. Mais pour pouvoir assurer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il faut connaître les pièges à éviter.
Quels sont les pièges à éviter d’un investissement immobilier locatif ?
Tout d’abord, comme pour tout investissement, il est important de ne pas se lancer tête baissée. L’achat d’un bien locatif ne doit pas être un achat coup de cœur, il doit être réfléchi. Vous devez cibler pertinemment la ville (étudier le rapport entre offre et demande), l’emplacement (l’environnement, la proximité avec les commerces, gares, écoles…), le type de bien, la superficie…
Ainsi que son prix bien évidemment. Il faut faire attention de ne pas tomber dans les deux extrêmes :
- Un prix trop faible : cela cache sûrement certaines nuisances
- Un prix trop élevé : votre investissement risque de ne plus être rentable à long terme
Le prix auquel un bien est vendu n’est pas le seul montant à avoir à l’esprit. Le montant des travaux à effectuer est tout aussi important ! En effet, si vous sous-estimez le montant des travaux, la rentabilité de votre investissement ne sera pas celle que vous espériez…
Si vous souhaitez louer le bien que vous avez acheté, il faudra donc penser au prix auquel vous comptez le louer. N’oubliez pas ce qui a été dit précédemment : pour ne pas le surestimer, consultez des annonces dont le bien est similaire au vôtre. Cela évitera de faire rebrousser chemin à des locataires potentiels, ou de ne pas optimiser la rentabilité de votre bien.
Concernant les locataires, il est nécessaire d’étudier leur dossier le plus minutieusement possible. En effet, nous ne sommes jamais à l’égard de gens malhonnêtes qui s’avèrent finalement non solvables.
Concernant l’investissement immobilier de défiscalisation (loi Pinel), il y a également quelques écueils à éviter.
Si vous êtes décidés à vous lancer dans l’immobilier, n’hésitez pas à contacter NT Conseil-finances pour vous accompagner et vous conseiller au mieux dans vos investissements immobiliers.
Avertissement : cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Il est nécessaire de se faire accompagner par un professionnel. N’hésitez pas à vous faire conseiller.
L’IFI est un impôt créé par le premier gouvernement d’Emmanuel Macron. La loi de finances votée fin 2017 a ainsi supprimé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour le remplacer, à compter du 1er janvier 2018, par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Découvrez dans cet article différentes solutions pour investir en immobilier, tout en optimisant son impôt sur la fortune immobilière.
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