Loi Pinel pour les nuls

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Vous décidez d’acquérir un bien immobilier éligible au Pinel pour ensuite le louer. Vous recevrez donc d’une part des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et de l’autre vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’engagement de location peut s’étaler sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

En fonction de cette durée, le taux de réduction d’impôt sur le revenu varie :

NB : ces taux s’appliquent uniquement pour la France métropolitaine. En ce qui concerne les départements et collectivités d’outre-mer, la Loi Pinel offre des taux supérieurs. Le taux est de 23% pour un bail d’une durée de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans.

Vous pouvez prolonger la durée du bail de 3 ans (donc jusqu’à 12 ans), mais vous ne pouvez pas l’écourter. Les taux deviennent alors les suivants :

Par exemple, si vous décidez d’acheter un bien éligible au Pinel d’un montant de 300 000 € sur une durée de 6 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt d’un taux de 12%. Ce taux équivaut donc à une réduction de 2% par an. Ainsi, avec un investissement de ce montant, sur cette durée, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an !

La Loi Pinel est concernée par le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Cela signifie que, en reprenant l’exemple précédent, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 6 000 € par an, il vous reste 4 000 € pour investir dans d’autres produits de défiscalisation.
Autrement dit, la réduction d’impôt permise par ce dispositif ne peut pas dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

(La réduction d’impôt sera imputable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison).

Quels biens sont éligibles au dispositif Pinel ?

Le logement doit être :

• Neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achat (VEFA)

Un bien neuf est un bien vendu sous le régime de la TVA à 20%.
Certains logements anciens sont éligibles à la Loi Pinel. Pour être considéré comme tel, le bien doit être jugé indécent, inhabitable en l’état, et devant donc être rénové. Avec ce type de logement on parle alors de Loi Pinel ancien réhabilité.
Un logement VEFA est un bien qui a été acquis en cours de construction, ou qui va être construit.

• Loué non meublé à titre de résidence principale

Attention, à compter de la date d’achèvement, vous avez un an pour trouver un locataire, sinon vous devrez rembourser le fisc… !

• Être loué pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• Situé dans une zone où la demande de location doit être forte. On parle de zone « tendue »

Il existe 4 zones Pinel :

1. A bis: Paris et sa proche banlieue (76 communes d’Ile-de-France)
2. A : 650 communes de l’agglomération parisienne, dont Lyon, Marseille, Montpellier et Lille),
3. B1: toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, la Corse, les DROM, et certaines communes comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy
4. B2et C : les villes de moins de 250 000 habitants.
   Ces zones ne sont plus valables avec le dispositif du Pinel.

Ces zones sont classées de la plus « tendue » à la plus « détendue ».

• Doit respecter certaines caractéristiques thermiques et énergétiques

Le prix de revient concerné par la défiscalisation est plafonné à 300 000 € par bien et dans la limite de 5 500 € par m².
En effet, si vous achetez un logement coûtant 6 000 € par m², la défiscalisation ne s’appliquera que sur la base des 5 500 € par m². De la même manière que si vous acheter un bien à 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur le plafond de 300 000 €.
La Loi Pinel contraint l’investissement à 2 biens par maximum.

Le non-respect de ces critères annulera la réduction d’impôt sur le revenu.

Il est à noter que les maisons neuves ne sont plus éligibles à la Loi Pinel depuis janvier 2021.